一文說(shuō)清如何新建加油站

一、成品油零售經(jīng)營(yíng)概述

（一）我國成品油零售市場(chǎng)的發(fā)展及現狀

20世紀90年代初期，國內成品油零售市場(chǎng)試驗性開(kāi)放，成品油價(jià)格開(kāi)始實(shí)行“雙軌制”。由于批零差價(jià)大、利潤豐厚，各路資本紛紛涉足成品油零售經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，加油站數量激增。近年來(lái)，隨著(zhù)成品油需求增速放緩及國內煉油技術(shù)持續提升，我國成品油市場(chǎng)供大于求現象愈發(fā)嚴重，批發(fā)環(huán)節利潤縮水，商家的目光轉向零售經(jīng)營(yíng)，加油站數量繼續走高。根據德勤發(fā)布的《2019成品油零售行業(yè)發(fā)展趨勢報告》，目前我國加油站總數量超過(guò)10萬(wàn)座，大致呈“三足鼎立”分布——中石化、中石油與民營(yíng)加油站，其中民營(yíng)加油站約占50%，中石化約占26%、中石油約占20%，而外資加油站（如殼牌、?？松梨?、BP、道達爾等）僅占4%。

德勤《2019成品油零售行業(yè)發(fā)展趨勢報告》

雖然我國加油站數量已連續多年增長(cháng)，成品油總體供大于求，但國內公路基礎設施建設發(fā)展迅猛、公路總里程不斷增加，加油站的分布密度呈降低趨勢，故加油站的市場(chǎng)需求在未來(lái)仍有一定增長(cháng)空間。當然，隨著(zhù)新能源的廣泛應用，傳統加油站的市場(chǎng)份額必然受到擠壓，順應市場(chǎng)變化的轉型升級將是經(jīng)營(yíng)者不得不考慮的問(wèn)題。成品油零售經(jīng)營(yíng)行業(yè)正從“數量型增長(cháng)”轉向“質(zhì)量型提高”；為進(jìn)一步開(kāi)拓市場(chǎng)、滿(mǎn)足消費者需求，非油品業(yè)務(wù)版圖正不斷擴大，已逐步成為加油站功能的重要組成部分和未來(lái)重要利潤點(diǎn)。

（二）加油站的經(jīng)營(yíng)權取得方式及經(jīng)營(yíng)模式

實(shí)務(wù)中，加油站的經(jīng)營(yíng)權可通過(guò)新建、收購、租賃、合作等方式取得；經(jīng)營(yíng)加油站可采用自有經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、加盟經(jīng)營(yíng)等模式。

（三）加油站項目的特殊性

土地性質(zhì)方面，根據《成品油市場(chǎng)管理辦法》《土地管理法》《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007修訂）》等法律規定，加油站用地的土地性質(zhì)應是以招標、拍賣(mài)、掛牌（下稱(chēng)“招拍掛”）方式出讓使用權的國有土地（需要特別指出的是，由于新修訂的《土地管理法》已允許集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市交易，未來(lái)集體土地或有成為加油站用地來(lái)源的可能性和法律空間）；

土地用途方面，根據《土地利用現狀分類(lèi)》（GB/T 21010-2017）的規定，加油站用地的用途應是商服用地（一級分類(lèi)）/零售商業(yè)用地（二級分類(lèi)）；

特許經(jīng)營(yíng)方面，根據《成品油市場(chǎng)管理辦法》和《危險化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證管理辦法》的規定，經(jīng)營(yíng)加油站的企業(yè)應當取得商務(wù)部門(mén)核發(fā)的《成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證》和由應急管理部門(mén)核發(fā)的《危險化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證》。

主管部門(mén)方面，加油站經(jīng)營(yíng)涉及到諸多主管部門(mén)，主要包括商務(wù)部門(mén)、應急管理部門(mén)、公安消防單位、環(huán)境保護部門(mén)、計量部門(mén)和防雷部門(mén)等。

（四）新建加油站的基本流程

1．由新建加油站所在地的商務(wù)部門(mén)選定加油站的規劃指標（布局地點(diǎn)），并就規劃指標向省級商務(wù)部門(mén)提出規劃確認申請；

2．由省級商務(wù)部門(mén)對規劃確認申請進(jìn)行審批，并核發(fā)規劃確認文件；

3．若新建加油站的選址地塊為集體土地，由國土部門(mén)就新建加油站用地開(kāi)展征遷工作，并辦理農用地轉用手續；

4．由國土部門(mén)組織加油站土地使用權的“招拍掛”程序；

5．土地使用權競買(mǎi)成交后，由土地使用權人（下稱(chēng)“業(yè)主”）與國土部門(mén)簽訂土地出讓協(xié)議、向國土部門(mén)支付土地出讓金，并辦理土地權屬證書(shū)；

6．由業(yè)主向主管部門(mén)申請辦理規劃、報建、施工等手續后組織建設施工；

7．建設完工后，由業(yè)主組織竣工驗收并向主管部門(mén)申辦相關(guān)驗收文件；

8．通過(guò)各項驗收之后，由業(yè)主向主管部門(mén)申辦相關(guān)經(jīng)營(yíng)證照。

二、新建加油站土地使用權的取得

（一）新建加油站應當取得的“規劃確認文件”

所謂“規劃確認文件”，是指由省級商務(wù)部門(mén)就下級商務(wù)部門(mén)提出的新建加油站布點(diǎn)申請所核發(fā)的審批文件，文件有效期通常為三年。

（二）未取得“規劃確認文件”或文件過(guò)期的風(fēng)險及解決方案

根據《成品油市場(chǎng)管理辦法》的規定，采取“招拍掛”方式出讓土地使用權的新建加油站項目，應在取得“規劃確認文件”后組織相關(guān)競買(mǎi)活動(dòng)。因此，如果新建加油站未取得有效的“規劃確認文件”，則可能導致加油站建成后無(wú)法辦理《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準證書(shū)》。對此，實(shí)務(wù)中通常的解決方法是待土地使用權成交后，由加油站所在地的商務(wù)部門(mén)申報規劃確認手續，即達成“有業(yè)主確認”的條件。

（三）加油站出讓土地的規劃用途要求

根據《土地利用現狀分類(lèi)》（GB/T 21010-2017）的規定，加油站出讓土地的規劃用途應是商服用地（一級分類(lèi)）/零售商業(yè)用地（二級分類(lèi)）。

（四）加油站土地征遷工作的注意事項

根據《閑置土地處置辦法》的規定，國土部門(mén)供應土地應當符合土地權利清晰、安置補償落實(shí)到位、無(wú)法律經(jīng)濟糾紛、地塊規劃條件明確、具備動(dòng)工開(kāi)發(fā)條件等要求。但實(shí)務(wù)中，部分新建加油站在土地出讓前并未將上述要求執行到位，例如未與被征收人簽署安置補償協(xié)議、未向被征收人發(fā)放補償款、未對地表留存的青苗和植被進(jìn)行清理、未對地上建筑物和其他固定設施進(jìn)行拆除或遷移等，由此可能導致兩種負面結果，一是不合理增加籌建成本，二是造成土地無(wú)法按時(shí)向受讓人交付。對此，建議業(yè)主在發(fā)現相關(guān)問(wèn)題后及時(shí)與國土部門(mén)進(jìn)行協(xié)調、溝通，促使國土部門(mén)制定和實(shí)施合理的解決方案。

（五）參與加油站土地使用權競買(mǎi)應具備的條件

實(shí)務(wù)中，新建加油站的《土地使用權出讓公告》對競買(mǎi)參與條件均有較為明確的要求，該等要求一般涉及以下事項：

1．競買(mǎi)人須繳納的保證金數額；

2．競買(mǎi)人是否僅可單獨申請競買(mǎi)（即是否允許聯(lián)合申請競買(mǎi)）；

3．競買(mǎi)人是否應為我國境內的法人/自然人/其他組織（即是否允許境外主體參與競買(mǎi)）；

4．競買(mǎi)人是否已取得《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準證書(shū)》，或是否已具有長(cháng)期、穩定的成品油渠道并與具有成品油批發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)簽訂一定期限的成品油供應協(xié)議（即是否允許非加油站企業(yè)和個(gè)人參與競買(mǎi)）。

（六）參與加油站土地使用權競買(mǎi)的準備工作

競買(mǎi)人參與競買(mǎi)前，有必要通對新建加油站可能涉及到的下列法律風(fēng)險進(jìn)行前期盡職調查，以合理評估加油站的建站成本、周期和潛在障礙：

1．是否已取得有效的“規劃確認文件”；

2．用地是否符合“凈地”標準；

3．土地用途是否符合規范要求；

4．具體的規劃條件；

5．用地位置是否有特殊性（包括但不限于河道沿岸、地鐵沿線(xiàn)、山體坡腳等）以及特殊位置對加油站建設所造成的影響；

6．加油站建設過(guò)程中是否涉及與周邊市政設施（包括但不限于電力、給排水和燃氣等設施）相互配合的問(wèn)題；

7．加油站用地的周邊環(huán)境是否存在不利于加油站建設和經(jīng)營(yíng)的因素；

8．其他對加油站建設和經(jīng)營(yíng)有負面影響的法律問(wèn)題。

三、加油站建設相關(guān)問(wèn)題

（一）新建加油站的規劃條件

新建加油站的規劃條件一般包括土地位置、用地面積、用地性質(zhì)、容積率、綠地率、建筑密度、建筑限高、建筑退讓紅線(xiàn)距離、建筑間距、停車(chē)位設置、道路出入口方位、地下空間開(kāi)發(fā)、景觀(guān)風(fēng)格及色彩要求等。實(shí)務(wù)中，前述規劃條件通常由規劃部門(mén)出具的“土地出讓規劃條件函”作出具體要求。

（二）加油站建設工程開(kāi)工前需要辦理的手續

根據《城鄉規劃法》《建筑法》《建設工程消防監督管理規定》《防雷裝置設計審核和竣工驗收規定》等規定，加油站建設工程開(kāi)工之前需辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、建設工程消防安全設計審核意見(jiàn)書(shū)和防雷裝置設計核準意見(jiàn)書(shū)等涉及規劃、報建、施工等事項的文件和手續。

（三）加油站建設過(guò)程中與周邊市政設施的施工配合問(wèn)題

加油站建設過(guò)程中與周邊市政設施的施工配合問(wèn)題一般包括電力設施（電力桿線(xiàn)和電箱等）遷移、燃氣管道遷移、給排水和電力管網(wǎng)接入、市政道路挖鑿、林木植被砍伐等事項，上述問(wèn)題需與有關(guān)主管單位（如電力公司和燃氣公司等）或部門(mén)（如規劃部門(mén)、住建部門(mén)、交管部門(mén)、林業(yè)部門(mén)等）進(jìn)行協(xié)調、溝通、申請，以確定合理可行的解決方案。

（四）特殊位置加油站建設的注意事項

實(shí)務(wù)中，個(gè)別新建加油站的地址位于河道沿岸、地鐵沿線(xiàn)和山體坡腳等特殊位置，這類(lèi)加油站建設應注意如下事項：

一是針對位于河道沿岸的新建加油站，須在設計、施工前咨詢(xún)、了解相關(guān)河道沿岸是否有設置生態(tài)保護區及其具體范圍和區域，以確定加油站設施應退讓河道的距離；

二是針對位于地鐵沿線(xiàn)的新建加油站，須在設計、施工前咨詢(xún)、了解相關(guān)地鐵軌道的保護區范圍，以及在保護范圍內進(jìn)行施工作業(yè)是否有相應的限制性要求，必要時(shí)還可與地鐵管理、運營(yíng)單位協(xié)商確定加油站的設計、施工方案；

三是針對位于山體坡腳的新建加油站，須在設計、施工前對山坡?tīng)顩r進(jìn)行實(shí)地考察和勘驗，若確定山體存在水土流失問(wèn)題以及滑坡風(fēng)險，應根據山體狀況采取合適的水土保持措施。

（五）加油站的雙層罐改造及具體要求

所謂加油站雙層罐改造，是指將加油站埋地儲油罐由單層結構油罐改為雙層結構油罐，以預防和減少埋地儲油罐泄漏對環(huán)境造成污染。

關(guān)于雙層罐改造的監管要求，根據《水污染防治法》的規定，加油站的地下油罐應當使用雙層罐或者采取建造防滲池等其他有效措施，并進(jìn)行防滲漏監測，防止地下水污染。

關(guān)于雙層罐改造的技術(shù)要求，根據《汽車(chē)加油加氣站設計與施工規范》（GB50156-2012）的規定，埋地油罐需要采用雙層油罐時(shí)，可采用雙層鋼制油罐、雙層玻璃纖維增強塑料油罐、內鋼外玻璃纖維增強塑料油罐；既有加油站的埋地單層鋼制油罐改造為雙層油罐時(shí)，可采用油罐纖維增塑料等滿(mǎn)足強度和防滲要求的材料進(jìn)行襯里改造。

（六）加油站建設工程竣工及驗收、備案的注意事項

根據《城鄉規劃法》《建筑法》《建設工程質(zhì)量管理條例》《建設工程消防監督管理規定》《建設項目環(huán)境影響登記表備案管理辦法》《防雷裝置設計審核和竣工驗收規定》等規定，加油站建設工程完工后應由規劃部門(mén)對工程是否符合規劃條件進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)核實(shí)符合規劃條件之后再由業(yè)主組織竣工驗收并辦理竣工驗收登記備案表、建設工程消防驗收意見(jiàn)書(shū)、建設項目環(huán)境影響登記表和防雷裝置合格證等文件和手續。

（七）加油站改擴建、遷建的程序

從法定程序上看，加油站進(jìn)行改擴建和遷建的基本流程與新建加油站基本相同，區別在于，加油站的改擴建工程通常為原址建設項目，所以無(wú)需由土地部門(mén)再行組織土地使用權“招拍掛”，而加油站遷建涉及到非原址土地的使用權出讓問(wèn)題，故應依法進(jìn)行相關(guān)地塊的公開(kāi)出讓程序。

四、加油站經(jīng)營(yíng)相關(guān)問(wèn)題

（一）加油站的經(jīng)營(yíng)主體

根據《成品油市場(chǎng)管理辦法》的規定，加油站的經(jīng)營(yíng)主體應當是已取得成品油零售經(jīng)營(yíng)許可的企業(yè)。

（二）集體土地加油站存在的法律風(fēng)險

實(shí)務(wù)中，很多早年建成的存量加油站系通過(guò)租賃集體土地的方式取得經(jīng)營(yíng)用地，按照現行法律法規，租賃集體土地作為加油站用地存在明顯法律瑕疵。但客觀(guān)來(lái)說(shuō)，此類(lèi)存量加油站成立之時(shí)，我國法律法規并未明文要求加油站用地應是公開(kāi)出讓的國有土地，所以對這類(lèi)集體土地加油站宜采用更為靈活、務(wù)實(shí)的風(fēng)險判斷標準：若土地為依法登記的集體建設用地，在當地規劃方案中屬于商業(yè)用地，且作為出租方的村集體組織對租賃關(guān)系予以認可，則合規風(fēng)險相對可控；若加油站租賃土地的規劃用途為基本農田，抑或相關(guān)租賃協(xié)議系由加油站企業(yè)與村民個(gè)人簽署，則租地行為可能面臨被主管部門(mén)責令整改的風(fēng)險。

（三）加油站開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)前需取得的證照與文件

根據《成品油市場(chǎng)管理辦法》《危險化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證管理辦法》《加油站計量監督管理辦法》等規定，加油站開(kāi)業(yè)前需取得營(yíng)業(yè)執照、成品油零售經(jīng)營(yíng)許可證、危險化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證、加油機計量檢定報告和安全評價(jià)報告等證照和文件。

（四）加油站經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的證照年檢、年審注意事項

根據《成品油市場(chǎng)管理辦法》的規定，省級商務(wù)部門(mén)應當每年對加油站企業(yè)進(jìn)行成品油經(jīng)營(yíng)資格年檢，年檢的主要內容包括：成品油供油協(xié)議的簽訂和履行情況、上年度加油站經(jīng)營(yíng)狀況、加油站基礎設施是否符合法律和技術(shù)規范要求以及質(zhì)量、計量、消防、安全、環(huán)保等情況。需注意的是，年檢不合格的加油站應限期整改，整改后仍不合格的將被撤銷(xiāo)成品油經(jīng)營(yíng)資格。

（五）加油站經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需安排投保的險種

根據《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)安全領(lǐng)域改革發(fā)展的意見(jiàn)》和《社會(huì )保險法》，加油站企業(yè)應購買(mǎi)安全生產(chǎn)責任保險，并為企業(yè)員工繳納社保費用；除此之外，加油站企業(yè)可根據自身需要安排財產(chǎn)損失保險、員工意外傷害保險、火災公眾責任保險等各類(lèi)商業(yè)保險。

（六）加油站應配備的專(zhuān)業(yè)資格人員

根據《成品油市場(chǎng)管理辦法》《危險化學(xué)品安全管理條例》《加油站計量監督管理辦法》《道路危險貨物運輸管理規定》等規定，加油站企業(yè)應配備專(zhuān)職安全管理人員、專(zhuān)（兼）職計量人員、取得從業(yè)資格的駕駛/裝卸/押運人員等。

（七）加油站土地、房產(chǎn)進(jìn)行抵押融資的問(wèn)題

根據《物權法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地使用權及地上建筑物均可抵押。實(shí)務(wù)中，很多地區的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)僅開(kāi)展以房產(chǎn)為抵押物且抵押權人須為銀行等金融機構的抵押登記業(yè)務(wù)，因此，若加油站業(yè)主擬通過(guò)抵押土地和房產(chǎn)進(jìn)行融資，需就抵押登記手續的業(yè)務(wù)辦理范圍提前咨詢(xún)當地不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)。

（八）加油站經(jīng)營(yíng)收入的納稅問(wèn)題

根據《企業(yè)所得稅法》《增值稅暫行條例》《國家稅務(wù)總局關(guān)于加油站一律按照增值稅一般納稅人征稅的通知》等規定，加油站企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入應繳納增值稅（13%）、企業(yè)所得稅（25%）、城建稅、教育附加稅等稅費。

（九）加油站歇業(yè)的注意事項

根據《成品油市場(chǎng)管理辦法》的規定，加油站因故歇業(yè)的，應及時(shí)向商務(wù)部門(mén)辦理成品油經(jīng)營(yíng)資格暫停手續，且歇業(yè)時(shí)間原則上不應超過(guò)6個(gè)月（對于因城市規劃調整、道路拓寬等原因需征遷的加油站，經(jīng)當地省級商務(wù)部門(mén)的同意可適當延長(cháng)歇業(yè)時(shí)間）；需要注意的是，加油站暫停營(yíng)業(yè)后未辦理歇業(yè)手續或歇業(yè)時(shí)間超過(guò)規定期限的，加油站的成品油經(jīng)營(yíng)資格將被撤銷(xiāo)，已取得的成品油零售經(jīng)營(yíng)批準證書(shū)亦將被注銷(xiāo)。

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